Amortissement LMNP : Tout ce que vous devez savoir

L’autre jour, mon pote Kévin m’appelle en mode panique :

« Au secours ! J’ai investi dans un appart’ pour le louer en meublé, tout le monde me parle d’amortissement LMNP, mais je pige que dalle ! C’est quoi ce truc ? Comment ça marche ? Est-ce que c’est vraiment intéressant ou c’est encore un plan foireux pour nous faire cracher au bassinet ? »

Ah Kévin, toujours le mot pour rire. Mais sa question, elle, est pas bête du tout. En fait, elle est même carrément pertinente. Parce que l’amortissement LMNP, c’est un peu comme le Saint Graal de l’immobilier locatif. Tout le monde en parle, tout le monde veut en profiter, mais personne ne sait vraiment comment ça marche.

L’amortissement LMNP pour les nuls (désolé Kévin)

Allez, on va faire simple. Imagine que ton appartement, c’est comme ton smartphone. Au début, il est tout beau, tout neuf, mais au fil du temps, il perd de la valeur. C’est ce qu’on appelle la dépréciation. L’amortissement LMNP, c’est un peu comme si tu pouvais déduire cette perte de valeur de tes impôts. Cool, non ?

Concrètement, ça veut dire que tu vas pouvoir réduire tes revenus imposables en tenant compte de l’usure de ton bien.

Alors oui, ça peut paraître compliqué au début. Mais une fois que t’as pigé le truc, c’est comme le vélo : ça s’oublie pas. Et crois-moi, ça vaut le coup de s’y pencher. Parce que l’amortissement LMNP, c’est un peu le couteau suisse du proprio malin. Ça te permet de réduire tes impôts, d’optimiser ta trésorerie, et de rentabiliser ton investissement plus vite.

Les avantages fiscaux de l’amortissement LMNP

Bon, on va pas se mentir, l’amortissement LMNP, c’est pas le truc le plus sexy du monde. Mais croyez-moi, c’est un peu comme manger des brocolis : c’est bon pour la santé… de vos finances !

Première bonne nouvelle : l’amortissement LMNP vous permet de réduire vos revenus imposables. En gros, vous payez moins d’impôts. Et qui dit moins d’impôts, dit plus d‘argent dans votre poche. Pas mal, non ?

Deuxième bonne nouvelle : ça concerne pas que les murs de votre appart’. Vous pouvez aussi amortir les meubles, les équipements, et même les travaux.

Mais le vrai coup de génie, c’est que ça vous permet de lisser vos revenus dans le temps. Au lieu de vous prendre une grosse claque fiscale d’un coup, vous étalez la charge sur plusieurs années. C’est comme payer votre iPhone en 24 fois, sauf que là, c’est vous qui y gagnez.

Et le meilleur dans tout ça ? C’est que ça ne change rien à la valeur réelle de votre bien. Vous pouvez toujours le revendre au prix du marché. L’amortissement, c’est juste un tour de passe-passe comptable.

Alors oui, ça demande un peu de paperasse et de calculs. Mais croyez-moi, ça vaut largement le coup.

Qui peut bénéficier de l’amortissement LMNP ?

T’es chaud pour profiter de l’amortissement LMNP ? Attends, faut d’abord vérifier si t’es dans le club des élus !

Première règle du fight club de l’amortissement LMNP : faut être un loueur en meublé non professionnel. Ça veut dire que tes revenus locatifs doivent pas dépasser 23 000€ par an ou représenter moins de 50% de tes revenus totaux. Si t’es au-dessus, t’es considéré comme pro et c’est une autre histoire.

Deuxième règle : faut opter pour le régime réel. Le micro-BIC, c’est sympa avec son abattement de 50%, mais pour l’amortissement, c’est niet ! Faut choisir le régime réel, c’est lui qui te permet de déduire tes charges réelles et d’amortir ton bien.

Troisième règle : faut avoir acheté un bien immobilier pour le louer meublé. Que ce soit un appart, une maison ou même une chambre d’étudiant, peu importe. L’essentiel, c’est que ce soit meublé et destiné à la location.

Si tu coches toutes ces cases, félicitations ! T’es éligible pour rejoindre le club très select des amortisseurs LMNP !

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

Maintenant qu’on sait que t’es dans la place, passons aux choses sérieuses : le calcul de l’amortissement. Promis, pas besoin d’être Einstein !

Pour l’amortissement du bien immobilier, c’est simple : tu prends le prix d’achat (hors terrain, celui-là s’amortit pas), et tu le divises par la durée d’amortissement. En général, on parle de 25 à 40 ans. Par exemple, pour un appart à 200 000€ amorti sur 25 ans, ça fait 8 000€ par an.

Pour les travaux, c’est le même principe, mais la durée change selon le type de travaux. Une nouvelle cuisine ? 10 ans. Une rénovation électrique ? 20 ans. Faut garder toutes les factures, c’est super important !

Pour le mobilier, c’est encore plus court. On parle généralement de 5 à 10 ans. Ton canapé à 1000€ ? Amorti sur 7 ans, ça fait environ 143€ par an.

Le truc cool, c’est que tu peux additionner tous ces amortissements. Donc chaque année, tu vas pouvoir déduire une belle somme de tes revenus locatifs.

Les règles à connaître pour l’amortissement LMNP

Allez, on va pas se mentir, l’amortissement LMNP c’est un peu comme les règles du Monopoly : faut les connaître pour gagner ! Voici les règles d’or à retenir :

1. Le terrain ne s’amortit pas. Désolé, mais la terre, elle se bonifie avec l’âge comme un bon vin !
2. Les durées d’amortissement varient selon les éléments :
   • Bien immobilier : 25 à 40 ans
   • Gros œuvre : jusqu’à 80 ans (ouais, c’est du solide !)
   • Toiture, électricité : 25 ans
   • Plomberie, cuisine : 10 ans
   • Meubles : 5 à 10 ans
3. L’amortissement est plafonné. Il peut pas créer de déficit. Si t’as plus d’amortissement que de revenus, pas de panique, tu reportes sur les années suivantes.
4. Les charges déductibles, c’est la cerise sur le gâteau. En plus de l’amortissement, tu peux déduire les intérêts d’emprunt, les charges de copro, les impôts locaux… Bref, tout ce qui est lié à ton activité de loueur.
5. Faut tenir une comptabilité digne de ce nom. C’est pas pour t’embêter, c’est pour être carré avec le fisc. Un conseil ? Fais-toi aider par un pro, ça vaut le coup.
6. L’amortissement commence à la date de mise en location. Pas à la date d’achat, ni à la date où t’as eu l’idée d’investir !
7. Si tu revends, l’amortissement n’impacte pas le calcul de la plus-value. C’est tout bénef !

Exemple concret d’amortissement LMNP

Allez, on passe à la pratique ! Imagine que t’as acheté un appart à 200 000€ (dont 20 000€ pour le terrain) et que tu l’as meublé pour 10 000€.

Voici comment ça se passe :

1. Amortissement du bien : 180 000€ (prix hors terrain) / 30 ans = 6 000€/an
2. Amortissement du mobilier : 10 000€ / 7 ans = 1 429€/an

Donc chaque année, tu peux déduire 7 429€ de tes revenus locatifs.

Maintenant, imaginons que tu touches 12 000€ de loyers par an, et que t’as 3 000€ de charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).

Ton calcul fiscal ressemblera à ça :

• Revenus locatifs : 12 000€
• Charges déductibles : -3 000€
• Amortissement : -7 429€

Résultat imposable : 1 571€

Sans l’amortissement, t’aurais été imposé sur 9 000€. Là, tu ne paies des impôts que sur 1 571€ !

Et si une année t’as que 8 000€ de loyers ? Pas de souci, tu déduis les 3 000€ de charges et 5 000€ d’amortissement. Les 2 429€ restants ? Tu les gardes au chaud pour l’année suivante !

Pièges à éviter avec l’amortissement LMNP

Attention les amis, l’amortissement LMNP c’est génial, mais c’est pas non plus l’eldorado sans risque. Voici les pièges à éviter pour pas se retrouver dans la panade :

1. Ne pas confondre amortissement et dépréciation réelle. L’amortissement, c’est du papier. Ton bien, lui, peut très bien prendre de la valeur !
2. Oublier de tenir une comptabilité rigoureuse. Le fisc adore les petits malins qui font ça à la va-vite. Sois carré, garde toutes tes factures.
3. Négliger la déclaration annuelle. Même si t’as pas de revenus la première année, déclare quand même. C’est crucial pour l’amortissement des frais d’acquisition.
4. Amortir des petites dépenses (moins de 600€). C’est pas la peine, elles passent directement en charges.
5. Croire que l’amortissement c’est automatique. Faut le calculer et le déclarer chaque année. C’est pas le fisc qui va le faire pour toi !
6. Oublier de réviser son plan d’amortissement quand on fait des travaux importants. Ça peut changer la donne.
7. Penser qu’on peut créer un déficit avec l’amortissement. Nope, c’est impossible. Au mieux, tu arrives à zéro.
8. Négliger le changement de statut. Si tes revenus locatifs explosent, tu peux basculer en professionnel. Bye bye les avantages du LMNP !
9. Croire que l’amortissement c’est pour toujours. Une fois que t’as amorti 100% de la valeur, c’est fini !
10. Se lancer sans conseil pro. Un bon comptable ou un fiscaliste, ça peut te faire économiser bien plus que leurs honoraires.