loi de finance 2024 lmnp : Plus value, seuil, abattement

Le projet de loi de finances (PLF) 2024, prévoit des modifications importantes pour les propriétaires exerçant sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Deux amendements majeurs ont été apportés, concernant la révision des seuils et des abattements pour le régime micro-BIC, ainsi que la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée.

Découvrez les conséquences de cette loi de finance 2024 aura sur votre LMNP et comment ils pourraient affecter votre fiscalité.

La loi de finance 2024 LMNP pour la location courte durée

Le projet de loi de finances 2024 sur les lmnp cible particulièrement les locations meublées de courte durée, communément appelées locations saisonnières.

La révision du régime micro-BIC

Le premier amendement, l’amendement n°I-CF2778, modifie le régime micro-BIC des propriétaires d’un logement meublé à vocation saisonnière, tant en termes de seuil que d’abattement forfaitaire.

Modification des seuils

Actuellement, le régime micro-BIC s’applique de plein droit aux propriétaires de locations saisonnières dont les ressources locatives sont inférieures à 188 700 € (en cas de classement) ou 77 700 € (sans classement). Avec le PLF 2024, les seuils sont revus à la baisse :

• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, ceux dont le classement est inférieur à 3 étoiles, ou les locations de courte durée (non nécessairement destinées à une clientèle touristique).
• 100 000 € pour les meublés de tourisme classés avec 3, 4 ou 5 étoiles, les chambres d’hôte ou les gîtes ruraux.

Modification des abattements

Les propriétaires-bailleurs soumis au régime micro-BIC bénéficient actuellement d’un abattement forfaitaire de 50 %, voire même 71 % en cas de location d’un meublé de tourisme classé. Le PLF 2024 prévoit une réduction des abattements, qui dépendra du type de location :

• 30 % pour les meublés de tourisme non classés, ceux dont le classement est inférieur à 3 étoiles ou les locations de courte durée (non nécessairement destinées à une clientèle touristique).
• 60 % pour les meublés de tourisme classés avec 3, 4 ou 5 étoiles, les chambres d’hôte ou les gîtes ruraux.

Ces modifications du régime micro-BIC rendent le régime réel d’imposition plus avantageux pour les propriétaires de locations meublées saisonnières, tant en termes de seuils que d’abattements.

Plus-value et LMNP 2024

Le second amendement, l’amendement n°I-CF2975, prévoit une modification du calcul de la plus-value en cas de revente d’un bien immobilier loué en meublé non professionnel.

Jusqu’à présent, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaient du régime des plus-values immobilières des particuliers, sans prendre en compte les amortissements déduits.

Avec le loi de finance 2024, les amortissements seront réintégrés au calcul de la plus-value, ce qui pourrait avoir des conséquences importantes sur le niveau d’imposition des propriétaires LMNP lors de la revente de leur bien. Il est donc crucial d’anticiper ces changements et d’adapter sa stratégie fiscale en conséquence.

Exemple LMNP et plus-value en 2024

Pour illustrer l’impact des modifications apportées par le PLF 2024 sur la plus-value en cas de revente d’un bien immobilier loué en meublé non professionnel, prenons l’exemple suivant :

Un propriétaire LMNP a acheté un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €, qu’il a loué en meublé saisonnier pendant 10 ans. Pendant cette période, il a amorti la valeur du bien à hauteur de 100 000 €. Il décide maintenant de vendre le bien pour un montant de 260 000 €.

Calcul de la plus-value après le PLF 2024

Avec le PLF 2024, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Par conséquent, la plus-value s’élèverait à :

260 000 € (prix de vente) – (200 000 € (prix d’achat) – 100 000 € (amortissements)) = 160 000 € de plus-value

Calcul LMNP et plus-value avant 2024

Avant le PLF 2024, la plus-value était calculée en prenant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sans tenir compte des amortissements. Ainsi, la plus-value s’élèverait à :

260 000 € (prix de vente) – 200 000 € (prix d’achat) = 60 000 € de plus-value

On constate que la plus-value imposable a plus que doublé en raison de la réintégration des amortissements dans le calcul. Il est donc crucial pour les propriétaires LMNP de prendre en compte ces changements lors de l’évaluation de leur stratégie fiscale et de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour déterminer la meilleure approche pour leur situation personnelle.

La loi de finance 2024 LMNP pour la location longue durée

Bien que les modifications apportées par le PLF 2024 concernent principalement les locations meublées de courte durée, il est important d’examiner également l’impact de ce projet de loi sur les locations de longue durée.

Un régime fiscal inchangé

Contrairement aux locations saisonnières, le régime fiscal des locations meublées de longue durée n’est pas modifié par le PLF 2024. Ainsi, les propriétaires LMNP qui louent leur bien en location de longue durée continueront de bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu’auparavant, tels que l’amortissement du bien immobilier et la déduction des charges réelles dans le cadre du régime réel d’imposition.

Une alternative intéressante aux locations de courte durée

Compte tenu des modifications apportées par le PLF 2024, les locations de longue durée peuvent constituer une alternative intéressante pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier d’une fiscalité plus stable et avantageuse. En effet, la location de longue durée offre une plus grande sécurité locative, avec des loyers perçus sur une période plus longue et des risques de vacance locative réduits.

Des obligations réglementaires à respecter

Les locations de longue durée sont soumises à certaines obligations réglementaires, telles que la signature d’un bail d’une durée minimale de 1 an (ou 9 mois dans le cas d’un bail étudiant) et le respect des normes de décence et de performance énergétique du logement. Il est donc important de se renseigner sur ces obligations et de veiller à les respecter pour éviter tout litige avec les locataires et les sanctions éventuelles.

Conséquences sur le régime réel d’imposition

Compte tenu des modifications apportées au régime micro-BIC, le régime réel d’imposition devient une option plus attractive pour les propriétaires de locations meublées saisonnières. En effet, le régime réel permet de déduire un certain nombre de charges réelles, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances, les taxes et les travaux d’entretien et de réparation.

Toutefois, le PLF 2024 prévoit également des changements concernant les amortissements dans le cadre du régime réel. Actuellement, les propriétaires LMNP peuvent amortir la valeur de leur bien immobilier et de leurs meubles, ce qui leur permet de réduire leur base imposable. Avec le nouveau projet de loi, les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Cela signifie que, même si le régime réel d’imposition reste plus avantageux que le régime micro-BIC pour les propriétaires de locations meublées saisonnières, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pourrait réduire l’attrait de ce régime fiscal. Il est donc important de bien évaluer les conséquences de ces changements sur votre situation fiscale personnelle et d’adapter votre stratégie en conséquence.

Que faire si cette loi de finances passe pour les LMNP en 2024 ?

Si la loi de finances 2024 est adoptée avec les modifications prévues pour le régime LMNP, il est important de se préparer et d’adapter sa stratégie en conséquence. Voici quelques recommandations pour les propriétaires LMNP :

1. Analyser sa situation personnelle : Il est crucial d’évaluer l’impact des changements fiscaux sur votre situation personnelle, en prenant en compte votre type de location (courte ou longue durée), vos revenus locatifs et votre régime fiscal actuel.
2. Consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal : Pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et adapté à votre situation, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel qui pourra vous conseiller sur les meilleures options fiscales et patrimoniales.
3. Optimiser son régime fiscal : En fonction de votre situation, il peut être judicieux de changer de régime fiscal (passage du micro-BIC au réel, par exemple) pour bénéficier d’une imposition plus avantageuse, notamment en ce qui concerne la plus-value.
4. Adapter sa stratégie d’investissement : Si les nouvelles dispositions fiscales rendent votre investissement LMNP moins attractif, il peut être intéressant de réfléchir à d’autres types d’investissements immobiliers ou de diversifier votre patrimoine.
5. Se tenir informé des évolutions législatives : La loi de finances 2024 n’est pas encore définitivement adoptée, et des modifications peuvent encore intervenir. Il est donc important de suivre l’actualité et les évolutions législatives pour ajuster sa stratégie en conséquence.