Pour optimiser votre investissement, il est crucial de choisir le bon statut fiscal et juridique.
Parmi les options les plus populaires, la Société Civile Immobilière (SCI) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se démarquent.
Alors, SCI ou LMNP : quel est le meilleur choix ?
Qu’est-ce que le LMNP ?
Définition et fonctionnement
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique aux personnes qui louent un ou plusieurs logements meublés, sans être inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. Le LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux et de se constituer un patrimoine immobilier.
Pour bénéficier du statut LMNP, les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Le logement loué doit être meublé et respecter certaines conditions de décence et d’équipement.
✍️ Pour en savoir plus : LMNP pour les nuls
Avantages du LMNP
- Régime fiscal attractif : Le LMNP permet de bénéficier du régime micro-BIC ou du régime réel, offrant des avantages fiscaux tels que l’amortissement du bien et des meubles, et la déduction des charges.
- Récupération de la TVA : Dans le cadre d’un investissement en résidence de services neuve, il est possible de récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat du bien.
- Constitution d’un patrimoine immobilier : Le LMNP permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé et de percevoir des revenus complémentaires.
Inconvénients et limites du LMNP
- Gestion locative plus contraignante : La location meublée implique des obligations supplémentaires (équipement, entretien, etc.) et une rotation plus fréquente des locataires.
- Plafonds de loyers et de ressources : Dans certaines situations, des plafonds de loyers et de ressources des locataires peuvent s’appliquer.
- Risque de vacance locative : Le marché de la location meublée peut être plus sensible aux fluctuations de la demande, entraînant un risque de vacance locative.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Définition et fonctionnement
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, physiques ou morales, de s’associer pour acquérir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI facilite la gestion commune du patrimoine immobilier et présente des avantages en matière de fiscalité et de transmission.
Les associés de la SCI détiennent des parts sociales proportionnellement à leur apport dans le capital. La rédaction des statuts est une étape cruciale lors de la création d’une SCI, car ils définissent les règles de fonctionnement et les droits et obligations de chaque associé.
Avantages de la SCI
- Faciliter la gestion du patrimoine immobilier : La SCI simplifie la gestion d’un bien immobilier détenu par plusieurs personnes, en évitant les indivisions complexes.
- Optimiser la fiscalité : La SCI permet de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS), en fonction de la situation fiscale des associés.
- Faciliter la transmission du patrimoine : La transmission des parts de SCI est plus simple et moins coûteuse que la transmission d’un bien immobilier en direct.
Inconvénients et limites de la SCI
- Responsabilité indéfinie des associés : En cas de dettes, les associés sont responsables indéfiniment et solidairement sur leurs biens personnels.
- Formalités de création et de gestion : La création d’une SCI implique des démarches administratives et des coûts (rédaction des statuts, enregistrement, etc.).
- Fiscalité parfois moins avantageuse : Dans certains cas, la fiscalité de la SCI peut être moins intéressante que celle du LMNP.
SCI ou LMNP : les différences clés
Fiscalité
- Régime fiscal de la SCI : La SCI est soumise, par défaut, à l’impôt sur le revenu (IR). Les associés sont imposés personnellement sur leur quote-part de revenus fonciers. Il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), mais cette option est irrévocable et peut entraîner une fiscalité moins avantageuse.
- Régime fiscal du LMNP : Le LMNP bénéficie du régime micro-BIC (si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 72 600 €) ou du régime réel. Ces régimes permettent de déduire les charges et d’amortir le bien et les meubles, réduisant ainsi la base imposable.
Gestion du patrimoine immobilier
- Gestion en SCI : La SCI facilite la gestion commune d’un bien immobilier par plusieurs associés, en évitant les indivisions. Les décisions sont prises collectivement, selon les modalités définies dans les statuts.
- Gestion en LMNP : Le LMNP concerne la location de logements meublés, avec des obligations spécifiques en matière d’équipement et d’entretien. La gestion locative peut être assurée par le propriétaire ou déléguée à un professionnel.
Transmission du patrimoine
- Transmission en SCI : La transmission des parts de SCI est plus simple et moins coûteuse que la transmission d’un bien immobilier en direct. Elle permet également d’organiser la transmission progressive du patrimoine et d’optimiser la fiscalité.
- Transmission en LMNP : La transmission d’un bien immobilier loué en meublé est soumise aux droits de succession ou de donation classiques. Aucun avantage fiscal spécifique n’est prévu pour le LMNP en matière de transmission.
SCI ou LMNP : que choisir ?
Les critères à prendre en compte
- Objectifs patrimoniaux : Il est important de définir ses objectifs en matière de gestion, de transmission et de valorisation du patrimoine immobilier. La SCI peut être plus adaptée pour faciliter la gestion commune et organiser la transmission, tandis que le LMNP est intéressant pour se constituer un patrimoine et percevoir des revenus complémentaires.
- Situation familiale et fiscale : La situation personnelle et fiscale des associés ou du propriétaire influence le choix entre SCI et LMNP. La SCI permet de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, tandis que le LMNP offre des avantages fiscaux liés à l’amortissement et aux charges déductibles.
- Type de bien immobilier : Le choix entre SCI et LMNP dépend également du type de bien immobilier (meublé ou non, résidence principale ou locative, etc.) et de la stratégie d’investissement (achat-revente, location à long terme, etc.).
LMNP en SCI : est-ce possible ?
Oui, il est possible de cumuler les statuts de SCI et de LMNP en créant une SCI familiale qui opte pour la location meublée.
Dans ce cas, la SCI sera soumise au régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels. Cette solution permet de combiner les avantages des deux statuts en matière de gestion, de transmission et de fiscalité.
Toutefois, il est important de bien étudier les conséquences et les conditions de ce cumul avant de se lancer.
Conditions pour cumuler LMNP et SCI
Pour cumuler les statuts LMNP et SCI. Il faut respecter 3 conditions :
- Revenu des LMNP représente moins de 10% du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI
- Les loyers perçus des LMNP doivent être inférieurs à 23 000 euros par an.
- la mise en location des biens immobiliers en LMNP doit être occasionnelle et non permanente.
💡 Un dépassement exceptionnel est admis, à condition que les revenus locatifs de l’année en cours et des trois années précédentes demeurent inférieurs à 10% du chiffre d’affaires annuel de la SCI.
Conséquences en cas de non-respect des conditions
Si les conditions de cumul entre LMNP et SCI ne sont pas respectées, la SCI ne sera plus imposée au titre de l’impôt sur le revenu (IR), mais au titre de l’impôt sur les sociétés (IS).
Les bénéfices imposables seront soumis à un taux fixe de 25 %.
Et de 10 % sur les bénéfices inférieurs à 38 120 euros.
SCI ou LMNP : Tableau comparatif
| Caractéristiques | SCI (Société Civile Immobilière) | LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) |
|---|---|---|
| Objet | Gestion et exploitation d’un ou plusieurs biens immobiliers | Location de biens immobiliers meublés à titre non professionnel |
| Avantages | – Facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier – Possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) – Déficit foncier imputable sur le revenu global | – Régime fiscal avantageux (amortissement du bien et des meubles) – Récupération de la TVA (sous conditions) – Possibilité de générer des revenus complémentaires non imposés |
| Inconvénients | – Responsabilité indéfinie et solidaire des associés (sauf SCI à capital variable)<br>- Formalités de création et de gestion plus lourdes<br>- Risque de requalification en activité commerciale | – Risque de vacance locative et de dégradation des biens – Obligations comptables et déclaratives – Plafonds de loyers et de ressources des locataires (sous conditions) |
| Forme juridique | Société civile | Statut individuel ou EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) |
| Nombre d’associés | Minimum 2 | Aucun associé (statut individuel) ou 1 associé unique (EURL) |
| Responsabilité | Indéfinie et solidaire des associés (sauf SCI à capital variable) | Limité au montant des apports (EURL) ou personnelle (statut individuel) |
| Capital social | Librement fixé par les associés | Pas de capital social (statut individuel) ou minimum de 1 € (EURL) |
| Fiscalité des bénéfices | Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) | Régime micro-BIC ou régime réel (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
| Déficit fiscal | Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an | Imputable sur les revenus BIC des 10 années suivantes |
| TVA | Non récupérable (sauf option pour l’IS) | Récupérable sur les investissements et les charges (sous conditions) |
| Transmission des parts sociales ou du bien | Soumise aux droits d’enregistrement (5%) ou à l’impôt sur la plus-value | Soumise à l’impôt sur la plus-value (avec abattements pour durée de détention) |
| Formalités de création | Rédaction des statuts, enregistrement, publication dans un journal d’annonces légales, immatriculation | Déclaration d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce (statut individuel) ou création d’une EURL |
| Gestion | Assemblées générales, tenue d’une comptabilité, obligations déclaratives | Tenue d’une comptabilité, obligations déclaratives |
| Protection du patrimoine personnel | Séparation du patrimoine personnel et professionnel (EURL uniquement) | Aucune protection spécifique (statut individuel) |
SCI ou LMNP : Le résumé
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui permet de louer des biens immobiliers meublés à titre non professionnel. Ce statut offre des avantages fiscaux, tels que l’amortissement du bien et des meubles et la récupération de la TVA (sous conditions).
Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?
Les avantages d’une SCI comprennent la facilitation de la gestion et de la transmission du patrimoine immobilier, ainsi que la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Les inconvénients incluent la responsabilité indéfinie et solidaire des associés (sauf SCI à capital variable), des formalités de création et de gestion plus lourdes, et un risque de requalification en activité commerciale.
Quels sont les avantages et inconvénients du LMNP ?
Les avantages du LMNP comprennent un régime fiscal avantageux (amortissement du bien et des meubles), la récupération de la TVA (sous conditions), et la possibilité de générer des revenus complémentaires non imposés. Les inconvénients incluent le risque de vacance locative et de dégradation des biens, des obligations comptables et déclaratives, et des plafonds de loyers et de ressources des locataires (sous conditions).
Est-il possible de cumuler SCI et LMNP ?
Il est possible de cumuler SCI et LMNP sous certaines conditions. Notamment, les revenus provenant de la location meublée ne doivent pas représenter plus de 10% du chiffre d’affaires de la SCI et la location meublée doit être occasionnelle.
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