Récupérer la TVA en LMNP : mode d’emploi

Tout savoir sur la TVA et le statut LMNP

En bref : TVA et LMNP

L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) dans le neuf implique le paiement d’une TVA de 20% sur le prix d’acquisition du bien immobilier. Toutefois, il est possible de récupérer jusqu’à 16% de cette taxe sous certaines conditions.

Conditions pour récupérer la TVA

  • Investir dans le neuf et être le premier propriétaire du logement
  • Proposer trois services spécifiques en plus de l’hébergement (blanchisserie, entretien des locaux, réception de la clientèle, service de petit-déjeuner)
  • Confier la gestion du bien à un professionnel pendant une durée minimum de 9 ans
  • S’engager à conserver le logement pendant au moins 20 ans

Procédure de récupération de la TVA en location meublé

  • S’inscrire en tant que LMNP en remplissant le formulaire P0i et en l’envoyant au greffe du Tribunal de commerce
  • S’inscrire à la TVA en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au centre d’impôts
  • Demander le remboursement de la TVA en remplissant le formulaire 3519 et en l’envoyant au centre d’impôts, accompagné des documents nécessaires (acte notarié, copie du bail commercial, décompte du notaire)

Condition pour bénéficier du status LMNP

Le logement doit avoir une superficie supérieure à 9 m² et être équipé de certains équipements (literie, espaces de rangement, plaques de cuisson, four, table, chaises, réfrigérateur). Les recettes annuelles retirées de la location ne doivent pas dépasser 23 000 € et ne doivent pas constituer plus de 50% des autres revenus du foyer fiscal.

Les conditions d’application de la TVA en LMNP

Pour bénéficier du régime de la TVA en LMNP, certaines conditions doivent être remplies. Ces conditions concernent à la fois le logement et le propriétaire bailleur.

Les critères d’éligibilité à la TVA en LMNP

Pour pouvoir récupérer la TVA sur l’achat d’un bien immobilier en LMNP, le logement doit être :

  • Neuf ou assimilé, c’est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans ou ayant fait l’objet d’une première occupation après travaux de rénovation ou de réhabilitation.
  • Destiné à la location meublée, c’est-à-dire équipé du mobilier et des équipements nécessaires à la vie quotidienne du locataire.
  • Exploité dans le cadre d’une activité para-hôtelière, c’est-à-dire proposant au moins trois des services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle.

Le propriétaire bailleur doit, quant à lui, respecter les conditions suivantes :

  • Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel ou non professionnel.
  • Réaliser des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an ou représentant moins de 50% de ses revenus globaux.
  • Ne pas être soumis au régime réel d’imposition simplifié (RIS) ou normal (RN) pour son activité de location meublée.

Les biens immobiliers concernés

Les biens immobiliers éligibles à la TVA en LMNP sont les suivants :

  • Les logements neufs ou assimilés, c’est-à-dire achevés depuis moins de 5 ans ou ayant fait l’objet d’une première occupation après travaux de rénovation ou de réhabilitation.
  • Les logements anciens ayant fait l’objet de travaux de transformation en logement meublé.
  • Les résidences de services, c’est-à-dire les résidences étudiantes, les résidences pour seniors, les résidences de tourisme, les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), etc.

Les cas d’exonération de TVA en LMNP

Certains cas d’exonération de TVA en LMNP existent, notamment :

  • Les locations meublées dont le loyer hors charges est inférieur à un certain seuil, fixé à 331 € par an et par mètre carré en Île-de-France et à 233 € par an et par mètre carré dans les autres régions.
  • Les locations meublées saisonnières, c’est-à-dire les locations de courte durée à une clientèle de passage, sous certaines conditions.

Les obligations et les démarches liées à la TVA en location meublé

Le régime de la TVA en LMNP implique certaines obligations et démarches pour le propriétaire bailleur. Ces obligations concernent principalement les déclarations de TVA, la gestion de la TVA et les formalités liées à l’activité de location meublée.

Les obligations déclaratives

Le propriétaire bailleur assujetti à la TVA en LMNP doit effectuer des déclarations de TVA auprès de l’administration fiscale. Ces déclarations doivent être réalisées selon un calendrier et un formalisme spécifiques, en fonction du régime d’imposition choisi (régime réel normal ou régime simplifié).

Les déclarations de TVA permettent de calculer le montant de la TVA due ou récupérable par le propriétaire bailleur. Ce montant est ensuite reversé à l’administration fiscale ou imputé sur la TVA collectée auprès des locataires.

Les démarches pour récupérer la TVA

Pour récupérer la TVA payée lors de l’achat du bien immobilier, le propriétaire bailleur doit effectuer certaines démarches auprès de l’administration fiscale. Ces démarches consistent à :

  • Déposer une demande de remboursement de TVA auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent.
  • Joindre les justificatifs nécessaires à la demande de remboursement (factures d’achat, attestation de TVA, etc.).
  • Respecter les délais et les conditions de dépôt de la demande de remboursement.

Le suivi et la gestion de la TVA en LMNP

Le propriétaire bailleur assujetti à la TVA en LMNP doit assurer le suivi et la gestion de la TVA tout au long de son activité de location meublée. Cela implique de :

  • Tenir une comptabilité détaillée des opérations liées à la TVA (achats, ventes, déclarations, etc.).
  • Suivre les échéances et les montants de TVA à déclarer ou à récupérer.
  • Conserver les justificatifs et les documents comptables relatifs à la TVA pendant la durée légale de conservation.

Les avantages de la TVA en LMNP

Le régime de la TVA en LMNP présente plusieurs avantages pour les propriétaires bailleurs. Ces avantages concernent principalement la récupération de la TVA, l’impact sur le prix d’acquisition et la fiscalité du LMNP.

La récupération de la TVA en LMNP

L’un des principaux avantages de la TVA en LMNP est la possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’achat du bien immobilier. Cette récupération de TVA est soumise à certaines conditions :

  • Le logement doit être neuf ou assimilé, c’est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans ou ayant fait l’objet d’une première occupation après travaux de rénovation ou de réhabilitation.
  • Le logement doit être destiné à la location meublée et exploité dans le cadre d’une activité para-hôtelière.
  • Le propriétaire bailleur doit s’engager à louer le bien meublé pendant une durée minimale de 9 ans.

Le montant de la TVA récupérable correspond à 20% du prix d’achat hors taxes (HT) du bien immobilier. Toutefois, il convient de noter que la récupération de la TVA implique également des obligations déclaratives et de gestion de la TVA.

L’impact de la TVA sur le prix d’acquisition

La TVA en LMNP a un impact direct sur le prix d’acquisition du bien immobilier. En effet, le prix d’achat d’un bien immobilier neuf ou assimilé est généralement affiché TTC (toutes taxes comprises), c’est-à-dire avec la TVA incluse.

En récupérant la TVA, le propriétaire bailleur peut ainsi bénéficier d’une réduction du prix d’acquisition du bien immobilier. Cette réduction correspond à 16,67% du prix d’achat TTC, soit le montant de la TVA divisée par 1,2 (coefficient de conversion TTC/HT).

La TVA et la fiscalité du LMNP

Le régime de la TVA en LMNP a également des incidences sur la fiscalité du LMNP. En effet, les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non au régime des revenus fonciers.

Le propriétaire bailleur peut ainsi bénéficier du régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges liées à l’activité de location meublée (intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissement du bien immobilier, etc.) et de réduire le montant imposable.

LMNP avec ou sans TVA : quel choix faire ?

Le choix entre le régime LMNP avec ou sans TVA dépend de plusieurs facteurs, tels que la nature du bien immobilier, le montant des loyers perçus et la situation personnelle du propriétaire bailleur.

Tableau comparatif

CaractéristiquesLMNP avec TVALMNP sans TVA
Récupération de TVAOuiNon
Déclarations de TVAObligatoiresNon applicables
Régime d’impositionBICBIC ou micro-BIC
Déduction des chargesRéelRéel ou forfaitaire
Montant imposableLoyers – ChargesLoyers – Abattement
Obligations comptablesTenue d’une comptabilitéTenue d’une comptabilité allégée

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enzo rédacteur patrimoine pour tous

Enzo

Passionné depuis toujours par la finance et l’investissement, j’ai décidé de mettre mon expérience au service.
Mon objectif : vous aidez à développer votre patrimoine

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