Investir en LMNP : Avantages et Inconvénients

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un cadre d’investissement attractif .
Grâce aux avantages fiscaux qu’il offre, ce statut permet de faire fructifier son patrimoine et de bénéficier de revenus complémentaires. Cependant, il n’est pas exempt de défauts.

Découvrez les avantages et inconvénients du LMNP avant de vous lancer dans cet investissement.

Qu’est-ce que la LMNP ?

La Location en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal avantageux qui s’applique aux particuliers qui louent des logements meublés. Ces logements peuvent être des résidences principales, secondaires, des chambres d’hôtes ou encore des locations saisonnières.

Pour bénéficier de ce statut, les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Il convient de noter que le statut LMNP est différent du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui s’applique aux personnes dont les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % de leurs revenus globaux. Le statut de LMP est plus contraignant que le statut LMNP, mais offre également des avantages fiscaux plus importants.

Résumé : LMNP avantages et inconvénients

Avantages :

• Fiscalité très avantageuse avec la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel
• Prise en compte de l’amortissement dans les charges pour une réduction d’imposition optimale
• Récupération de la TVA sur l’achat immobilier (sous conditions)
• Déficit reportable sur l’année suivante dans la limite de 10 700 euros
• Possibilité de confier la gestion locative à une société d’exploitation
• Location meublée présentant de nombreux avantages par rapport à la location nue
• Cumul possible du statut LMNP avec d’autres dispositifs comme la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard

Inconvénients :

• Remboursement de la TVA en cas de vente avant 20 ans d’exploitation du logement
• Statut LMNP pouvant devenir un cadeau empoisonné pour les héritiers en cas de décès
• Durées de location moins importantes et entrées/sorties récurrentes pouvant impacter la rentabilité de l’investissement
• Liste de mobilier conséquente et obligatoire pour louer en LMNP
• Comptabilité complexe pour optimiser son investissement, nécessitant souvent l’intervention d’un expert-comptable
• Entretien du mobilier exigeant de petits travaux réguliers
• Amortissement possible pour une durée limitée (30 ans pour le logement, 7 ans pour le mobilier)
• Revente compliquée en cas d’investissement dans une résidence de services

Les avantages de l’investissement en LMNP

Le statut LMNP séduit un nombre croissant d’investisseurs d’année en année grâce à ses avantages non négligeables.

Une fiscalité très avantageuse

Le premier avantage du LMNP est d’ordre fiscal. Vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire), ou le régime au réel. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus, tandis que le régime au réel prend en compte l’ensemble des charges dites réelles et les déduit du montant imposable. Tous deux se révèlent très avantageux pour générer des revenus importants et minimiser les risques.

La prise en compte de l’amortissement dans les charges

L’amortissement est un levier important pour une réduction d’imposition optimale. Il prend en compte l’usure naturelle du lieu et des meubles du bien loué. Amortir son investissement permet de prendre en compte cette usure dans les charges et de réduire significativement les revenus imposables. L’amortissement peut même permettre de supprimer la totalité des impôts, garantissant une rentabilité extrêmement intéressante.

La récupération de la TVA sur votre achat immobilier

L’autre grand avantage du LMNP est qu’il permet de récupérer la TVA sur son achat. Vous pouvez ainsi obtenir un remboursement immédiat de 20% de votre investissement initial, ce qui vous permet d’envisager des biens plus onéreux pour votre projet.

Le déficit reportable

Si vous ne parvenez pas à réaliser des revenus suffisants pour compenser les dépenses liées à votre investissement locatif, ces pertes peuvent être reportées sur l’année suivante. Ce déficit reportable est soumis à une limite de 10 700 euros, et ce report peut être effectué sur une période de 10 années.

Confier sa gestion locative à une société d’exploitation

Si vous choisissez d’investir dans une résidence de services, comme une maison de retraite, vous pourrez confier la gestion de votre bien à une société. Vous resterez le bailleur de votre logement, mais vous signez un contrat avec un prestataire qui assurera la recherche de locataires, l’entretien et le bon fonctionnement de la résidence.

Bénéficier de tous les avantages de la location meublée

La location meublée présente de nombreux avantages par rapport à la location nue. La demande pour ce type de logement émane le plus souvent d’une catégorie de locataires fiable, comme les étudiants ou les salariés en déplacement professionnel. De plus, bien que le logement meublé vous oblige à payer un certain nombre d’équipements, cet investissement se révèle vite rentable. En effet, meubler votre appartement va vous permettre d’augmenter le loyer demandé.

La possibilité de cumuler le statut LMNP avec d’autres dispositifs

Enfin, pour optimiser encore plus votre futur investissement, sachez qu’il est possible de cumuler le statut LMNP avec d’autres dispositifs mis en place par le gouvernement, comme la loi Pinel ou dispositif Censi-Bouvard.

Les inconvénients de l’investissement en LMNP

Bien que les avantages du statut de LMNP soient nombreux, il existe certains inconvénients inhérents à au fonctionnement du statut LMNP dont il convient de prendre connaissance avant de se lancer.

Le remboursement de la TVA en cas de vente

Certes, la TVA vous est remboursée en cas d’achat en LMNP, mais attention. Cette somme ne vous est définitivement acquise qu’à condition que vous ayez exploité votre logement sur 20 ans. Avant cela, si vous souhaitez procéder à la revente de votre logement, vous devrez rembourser une partie du prix de cette TVA. Le calcul de ce remboursement se fait au prorata du temps restant. Au bout de 10 ans, vous serez obligé de rembourser la moitié de la TVA. Tout investisseur en LMNP doit prendre en compte cet élément.

Le statut LMNP en cas de décès

La question du décès en cas d’investissement en LMNP doit être considérée. En effet, si vous décédez, votre héritier pourra bénéficier de votre appartement et votre emprunt sera totalement remboursé par votre assurance. Cependant, n’ayant plus d’intérêts, les charges déductibles diminuent radicalement. L’on passe alors en bénéfices donc moins d’avantage fiscal. Les impôts sont alors conséquents et peuvent dépasser les revenus générés par la location. Le statut LMNP peut en conséquence devenir un cadeau empoisonné pour les héritiers. La solution ? Préparer sa succession : avec une assurance-vie par exemple ou une assurance Homme clé, prévue spécifiquement à cet effet.

Des durées de location moins importantes

La durée de location d’un bien meublé est plus courte que celle d’un logement vide. En effet, un bail de location meublé prévoit un préavis d’un mois pour mettre fin à un bail contre trois mois pour une location nue. De plus, le logement étant meublé, les locataires peuvent entrer et sortir très facilement. Enfin, si l’agence immobilière s’occupe de votre gestion locative, vous devrez payer des honoraires équivalents à un mois de loyer à chaque entrée et sortie. Ces entrées et sorties récurrentes peuvent faire une grande différence au niveau de la rentabilité de votre investissement. Elles doivent donc être prises en compte dans vos calculs.

Une liste de mobilier conséquente

Pour pouvoir louer son appartement en LMNP, celui-ci doit impérativement être meublé. Le détail du mobilier qu’il convient d’acheter pour qu’un bien soit considéré comme meublé est défini par la loi, et est relativement contraignant. Bien que l’argent investi dans ce mobilier permette de percevoir des loyers plus élevés, il faut prendre en compte ce coût avant de se lancer. Il convient également d’être très vigilant : si un seul élément manque dans le logement, vous allez au-devant de problèmes juridiques.

Une comptabilité complexe pour optimiser son investissement

D’une manière générale, le régime au réel permet de bénéficier d’avantages fiscaux plus conséquents que l’abattement de 50% prévu par le régime micro-BIC. Si pour ce dernier, une simple déclaration à l’aide d’un formulaire disponible en ligne est suffisante, le régime au réel exige des formalités comptables complexes, notamment le calcul de l’amortissement du bien. Sans connaissances dans le domaine, il est ainsi vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable.

L’entretien du mobilier exige de petits travaux réguliers

Si vous louez en meublé, vous avez l’obligation d’entretenir le mobilier défectueux si le locataire n’est pas responsable de la dégradation. Ce critère n’est pas négligeable : changer certains équipements peut vous revenir très cher. Fort heureusement, si vous optez pour le régime au réel, ces dépenses sont comptées dans vos charges.

L’amortissement est possible pour une durée limitée

L’amortissement, qui permet souvent de profiter d’une exonération totale d’imposition, n’est possible que pour une durée limitée. Plus précisément, 30 ans pour le logement en lui-même et 7 ans pour le mobilier. Il convient donc de prendre en compte ce facteur si vous comptez rester propriétaire pour une longue durée.

Une revente compliquée en cas d’investissement dans une résidence de services

De nombreuses personnes optant pour le statut LMNP décident d’investir dans une résidence de services pour bénéficier d’un dispositif supplémentaire, le dispositif Censi-Bouvard. Or, contrairement à un logement classique qui est relativement facile à vendre en fonction de sa localisation, revendre une résidence de services prend du temps. Ce manque de liquidité rapidement accessible représente un risque conséquent. En cas d’imprévu, si vous avez besoin d’une rentrée d’argent rapide, vous n’aurez aucune garantie de l’obtenir rapidement. Pensez ainsi à avoir des épargnes suffisantes de côté avant d’investir en LMNP dans une résidence de services.